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Rechtstipp Immobilienkauf: Augen und Ohren auf beim Gewährleistungsausschluss!

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie enthält der notarielle Grundstückskaufvertrag regelmäßig die Regelung, dass der Käufer die Immobilie unter Ausschluss der Gewährleistungsansprüche für einen Sachmangel kauft, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen.

Nicht selten stellt der Käufer nach dem Erwerb der Immobilie im Rahmen von Modernisierungs- und Umbauarbeiten fest, dass z.B. eine Kellerwand durchfeuchtet oder Schimmelbefall vorhanden ist. Dann stellt sich die Frage der Haftung des Verkäufers. Dieser wendet beispielsweise ein, dass er einen Feuchtigkeitsschaden vor einigen Jahren durch ein Fachunternehmen beseitigt lassen hat, die Kelleraußenwand neu isoliert wurde und in den Folgejahren keine weiteren Feuchtigkeitsprobleme im Keller aufgetreten sind. Vergleichbare Fälle ereignen sich beispielsweise nach schweren Unwettern. Im Zuge der Renovierungsarbeiten nach einem Wassereintritt stellt der Käufer eventuell fest, dass es schon einmal einen Wasserschaden gegeben hat.

Mit Urteil vom 19.02.2016 (Az. V ZR 216/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Verkäufer eines Hausgrundstücks nicht arglistig handelt, wenn er in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der vollständigen und fachgerechten Mangelbeseitigung beauftragt hat. Solche Schäden braucht der Verkäufer dem Käufer nicht mitzuteilen. Der Verkäufer darf grundsätzlich auf die fachgerechte Mangelbeseitigung vertrauen und muss sich keine Kenntnis vom Erfolg der Mangelbeseitigungsarbeiten verschaffen. Nur wenn er konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, dass die Mangelbeseitigung keinen Erfolg gehabt hat, muss er dies dem Käufer mitteilen.

Unsere Empfehlung an potentielle Käufer einer Immobilie:

  • Lassen Sie sich bei der Besichtigung einer Immobilie von einem Sachverständigen für Schäden an Gebäuden sowie die Bewertung von bebauten Grundstücken begleiten.
  • Fragen Sie den Verkäufer konkret nach etwaigen Schadensereignissen in der Vergangenheit.
  • Lassen Sie sich die Unterlagen zu der Immobilie zeigen.

Unser Rat an Verkäufer einer Immobilie:

  • Heben Sie Unterlagen über die fachgerechte Beseitigung von Mängeln, insbesondere Rechnungen von Fachunternehmen, mindestens zehn Jahre auf, da potentielle Ansprüche des Käufers wegen eines arglistig verschwiegenen Mangels erst nach zehn Jahren verjähren.
  • Weisen Sie die Käufer - am besten schriftlich - auf Schäden in der Vergangenheit hin. Dann kann Ihnen der Käufer im Nachhinein insoweit keinen Vorwurf machen und der Gewährleistungsausschluss "hält".

Nach der oben genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist der Verkäufer darlegungs- und beweispflichtig für die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsarbeiten. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel fachgerecht beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen nicht.

Wir beraten Sie gerne.