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Aktuelle Entscheidung Mietrecht: Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich!

Grundsätzlich sieht § 314 BGB für alle Dauerschuldverhältnisse vor, dass diese aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden können. Weil eine solche Kündigung aber weitreichende Folgen für den Vertragspartner haben kann und ultima ratio ist, ordnet § 314 Abs. 3 BGB gleichzeitig an, dass die Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen kann, nachdem der Kündigende von dem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Das Wohnraummietrecht enthält in §§ 543, 569 BGB eigene, spezielle Vorschriften zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Mietvertrages. Ob die allgemein auf Dauerschuldverhältnisse anzuwendende Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auch auf Mietverhältnisse anzuwenden ist, war eine seit je her streitige Frage.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofs hatte sich nun mit genau dieser Frage zu beschäftigen, nachdem ein Vermieter das Mietverhältnis wegen bereits acht Monate zurückliegenden Mietrückständen außerordentlich fristlos gekündigt hatte. Der Vermieter klagte nun auf Räumung und bekam vom Amtsgericht in erster Instanz Recht. Das Landgericht hingegen wies die Klage wegen des zu langen Abwartens des Vermieters mit der Kündigung ab. So kam die Frage zum VIII. Senat des Bundesgerichtshofs, der nun entschieden hat, dass § 314 BGB keine Anwendung auf das Wohnraummietrecht findet. Vermieter können nach Ansicht der Richter des VIII. Senats auch bei bereits länger zurückliegenden Mietrückständen fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 13.07.2016, Az. VIII ZR 296/15). Der Bundesgerichtshof hat den Mieter deshalb zur Räumung verurteilt.

Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung klar, dass das Wohnraummietrecht in den §§ 543, 569 BGB die Voraussetzungen für das Recht einer außerordentlichen fristlosen Kündigung abschließend regelt, ohne dass diese Vorschriften eine zeitliche Begrenzung vorsehen. Genau deshalb hält der Bundesgerichtshof eine Anwendbarkeit von § 314 BGB auf das Wohnraummietrecht für rechtsfehlerhaft.

Im Ergebnis ist diese Entscheidung für Vermieter wie auch für Mieter zu begrüßen. Was im ersten Moment wie ein Vorteil für Vermieter aussieht, erweist sich als fair für beide Mietvertragsparteien. Denn die Entscheidung schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten, als dass der Vermieter im Falle des für den Mieter günstigen Zuwartens mit dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung nicht befürchten muss, aufgrund dieses Entgegenkommens sein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu verlieren. Hätte der Bundesgerichtshof die Anwendbarkeit von § 314 Abs. 3 BGB bejaht, hätte dies eher zur Folge gehabt, dass Vermieter eine fristlose Kündigung unmittelbar nach Entstehen kündigungsrelevanter Mietrückstände hätten aussprechen müssen, um nicht ihr Kündigungsrecht zu verlieren.