Bei der Beratung rund um die Beendigung von Mietverhältnissen begegnen uns stetig Unsicherheiten und Missverständnisse. Mit diesem Beitrag sollen die drei praxisrelevantesten Themen aus der jüngeren Rechtsprechung des BGH aufgegriffen werden.

Anders als im Falle eines Wohnraummietvertrags, in welchem sich der Mieter mit einer Frist von drei Monaten vom Vertrag lösen kann, sehen gewerbliche Mietverträge in aller Regel eine mehrjährige feste Vertragslaufzeit vor. Eine vorzeitige Kündigung ist dann lediglich aus wichtigem Grund möglich. Diese feste Bindung ist meist von beiden Parteien gewollt, weil einerseits der Vermieter Planungssicherheit für sein Objekt und andererseits der Mieter eine Standortgarantie im Blick hat.

Kündigungsfristen durch Schriftformmängel

Dieser Kündigungsausschluss und die damit einhergehende Absicherung kann jedoch nur erreicht werden, wenn alle wesentlichen Vertragsbedingungen in einer Urkunde in schriftformkonformer Weise niedergelegt sind. Andernfalls ist die Laufzeitabrede hinfällig – mit der Folge, dass der Vertrag unbefristet gilt. Er kann dann mit der gesetzlichen Frist, die je nach Kündigungszeitpunkt zwischen drei und sechs Monate beträgt, ordentlich gekündigt werden. Ursprünglicher Gedanke dieser Regelung war der Schutz eines Immobilienerwerbers, damit dieser sich über die zu übernehmenden Vertragsverhältnisse informieren konnte. Heute wird ein solcher Schriftformmangel häufig genutzt, um sich von unliebsamen Verträgen vorzeitig zu lösen. An Brisanz hat dieses Thema noch einmal durch ein im Herbst 2017 ergangenes höchstrichterliches Urteil (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16) gewonnen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln, die in gängiger Praxis in den Mietvertrag aufgenommen wurden, um eine Kündigung wegen eines solchen Formverstoßes auszuschließen, unwirksam sind. Schriftformmängel sind vielfältig und für den Laien nicht immer nachzuvollziehen. Sie passieren aber schnell – beispielsweise, wenn nach Vertragsschluss getroffene Absprachen nicht ordnungsgemäß schriftlich vereinbart wurden oder aber wenn es an der Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der Mietdauer oder der Mietzeit mangelt. Das beiderseitige Interesse an dem Bestand des mehrjährigen Mietvertrags wird nur durch den Einsatz eines sorgfältig konzeptionierten, schriftformkonformen Mietvertrages und den sensiblen Umgang mit Vertragsänderungen durch entsprechende schriftliche Nachträge gewahrt.

Schadensersatz für Substanzschäden an der Mietsache

Ist der Mietvertrag wirksam beendet, stellt sich häufig die Frage nach Schadensersatzansprüchen des Vermieters für Schäden an der Mietsache, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Ist im Mietvertrag hierzu nichts anderes geregelt, haftet der Mieter hierfür. Dabei können Schäden bereits Bohrlöcher in der Wand oder eine beschädigte Wohnungstür sein. Rückstände durch mieterseitige Ein- und Umbauten zählen aber ebenso dazu. Solche Schäden, die auf einer Obhutspflichtverletzung des Mieters beruhen, sind bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter zu beseitigen. Eine lange Zeit streitige Frage war, ob der Vermieter in solchen Fällen verpflichtet ist, dem Mieter nach Beendigung der Mietzeit eine Frist zur Beseitigung der Mängel zu setzen. Dies hat der Bundesgerichtshof kürzlich verneint und Rechtsklarheit zugunsten der Vermieter geschaffen (BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17).

Renovierungsverpflichtungen bei Auszug aus dem Mietobjekt

Ein leidiges Diskussionsthema zwischen Mietern und Vermietern ist die Frage, wer die Kosten der Schönheitsreparaturen, also die Kosten einer notwendigen Renovierung trägt. Aus heutiger Sicht lässt sich zusammenfassend feststellen, dass seit den hierzu ergangenen Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs eine wirksame Überbürdung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen lediglich in zwei Fällen möglich ist: Entweder der Vermieter übergibt dem Mieter renovierte Mieträume oder er zahlt einen Ausgleich an den Mieter zur Kompensation des unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustandes. Hier gilt es auf Vermieterseite vor Vertragsschluss abzuwägen, ob die vermieterseitige Vornahme von Renovierungsmaßnahmen, deren Kosten durch eine entsprechende Berechnung der Miete wieder aufgefangen werden können, wirtschaftlich lohnenswert ist. Mieterseits lohnt sich insbesondere bei älteren Verträgen häufig eine Überprüfung der jeweiligen Klauseln und des zugrunde liegenden Sachverhalts, um Ansprüche des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses abzuwehren.

Zuerst erschienen im Niederrhein-Manager